La cession de Parts Sociales d’une Société Civile Immobilière, ou sci, peut avoir lieu lorsqu’un associé de ladite société décide de se désengager, et pour ce faire, de transmettre, céder ou mettre en vente une partie ou l’intégralité de ses parts sociales. Cette cession ne pourra pourtant être validée que si un certain nombre de formalités de cession de parts sci immobilière sont respectées. Pour mieux comprendre les modalités de cession de parts sci, Juripro propose un dossier complet contenant les modèles de lettres, documents et exemples de PV de cession qui vous assureront une transmission de parts de sci efficace et rapide. Ce dossier vous permettra aussi de découvrir et comprendre toutes les procédures et formalités que devra réaliser un associé voulant mettre un terme à sa participation à la SCI.

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Qu’est-ce qu’une cession de parts SCI ?

Comme cela est indiqué dans nos autres pages consacrées à la cession de parts SARL et snc, cette transmission englobe l’ensemble des démarches à accomplir lorsqu’un associé veut vendre ses parts, quelle qu’en soit la raison. La vente de parts dans une sci familiale commence par la prise de décision de quitter la SCI par l’associé dit « cédant » au profit de l’associé entrant, aussi appelé « cessionnaire ». Cette procédure requiert également des formalités d’enregistrement et de déclaration à effectuer auprès de certains organismes compétents, en passant par les changements et l’enregistrement de nouveaux statuts au sein de la SCI.

Plusieurs conditions doivent être réunies afin qu’une cession de parts sociales dans une société civile immobilière puisse être validée. Ces conditions sont partiellement définies dans les statuts et devront se baser sur les modèles d’acte de cession, pv d’assemblée générale et autres courriers qui sont inclus dans le dossier de cession de parts sci par Juripro. Il est important de souligner que les associés qui veulent quitter une SCI sont libres de céder leurs parts à un tiers ou à un coassocié.  En fonction des statuts, l’associé peut effectuer une cession entre associés, dans le cas où il décide de céder ses parts à un autre associé, ou faire une cession de parts de sci entre époux ou à son conjoint. Cela peut se faire avec ou sans l’agrément des autres associés, en fonction des conditions définies dans les statuts de la société.

A noter tout de même que la cession en faveur des ascendants ou descendants est un type de transmission de parts sci qui peut, le plus souvent, se faire sans agrément. Ce genre de cession est donc libre, et n’est pas soumis à l’approbation des autres associés. Par contre, si l’associé désire céder ses parts à une autre personne, étrangère à la société, on parle alors de « tiers ». Il faudra alors obtenir l’agrément des autres associés, cela signifie que les co-associés de la sci devront donner leur approbation au nouvel entrant afin que la cession soit valable. De toutes les manières, selon les statuts, les conditions d’agrément peuvent être strictes ou souples : cela influencera notamment la majorité requise pour agrément. En effet, les SCI peuvent définir des statuts selon lesquels les associés sont placés prioritaires lorsqu’un associé décide de vendre ses parts, donc si un associé désire acheter les parts cédées, le cédant ne peut pas les céder aux tiers.

Les conséquences d’une cession de parts

La cession de parts d’une sci entraine la modification des statuts : il s’agit d’une conséquence immédiate de la cession ou de la vente de parts par un associé. S’il s’agit d’une cession de la totalité des parts de la sci ; on ne parle pas ici de dissolution de SCI mais bien de transmission de l’ensemble du capital social. Il faudra noter qu’une société civile immobilière doit être constituée au moins de deux associés. Lorsque toutes les parts sociales sont regroupées entre les mains d’un tiers, ou bien s’il n’y a que deux associés dans une SCI et que l’un d’eux vend ses parts à l’autre, cela entrainera la dissolution de la société suivie de la liquidation de la sci. D’autre part, lorsqu’un associé vend toutes ses parts sociales, celui-ci n’aura plus droit au vote, ni aux dividendes et perdra la qualité d’associé. De son côté, le cessionnaire prendra la place du cédant dans la SCI. Il tirera profit des bénéfices ou contribuera aux dettes de la société, avec les autres associés.

Lorsqu’un associé vend les parts qu’il détient au sein d’une société civile immobilière, il devra faire mention de cette cession de parts auprès des impôts. Il faut en effet souligner qu’un régime fiscal de cession de parts sci existe. D’un point de vue fiscal pour l’acquéreur, un impôt de 5% sera exigé. Avant 2012, le taux d’imposition se calculait en fonction de la valeur des parts, mais aujourd’hui, le nombre d’actifs ayant permis leur achat est pris en compte pour définir ce taux d’imposition, notamment en ce qui concerne la plus value sur la vente des parts de sci. Pour le cédant, un impôt sur la plus value de cession des parts de la sci sera payable si la valeur des parts sociales cédées a dépassé leur valeur initiale. Un taux de 19% sera appliqué avec prélèvements sociaux de 15,5% maximum. La taxation liée à la cession de parts de sci peut faire l’objet d’un abattement si le cédant est propriétaire de ses parts pendant plus de 6 ans. En fonction de la durée de détention, cet abattement peut aller de 2 à 8%.

Décisions et formalités à respecter

Lorsqu’un co-associé de SCI décide de vendre ou de transmettre ses parts, il doit rédiger un acte de cession de parts dit « sous seing privé » par un « acte notarié ». Il devra transmettre cet acte de cession à tous les autres associés. Cet acte doit clairement préciser le nom de l’acquéreur ainsi que la valeur de la cession après avoir actualisé la valorisation et l’estimation du montant nominal de chaque part. Si les statuts prévoient une demande d’agrément, le cédant ne peut vendre ses parts sans l’autorisation de la majorité des associés. Si aucune réponse de ces derniers n’est obtenue dans un délai à compter de l’annonce de la volonté de vendre, la cession deviendra automatiquement valable. Parmi les formalités de la cession entre associés, il faut également penser à signifier l’acte à la SCI pour le rendre opposable. Cette démarche est détaillée dans le guide Juripro disponible sur cette page. En outre, il faudra adresser un exemplaire de ce document signé par les parties, à la trésorerie et aux services des impôts dont dépend la société civile immobilière.

Cession de parts sociales SCI : les étapes

La cession de parts sociales au sein d’une SCI comprend plusieurs étapes obligatoires :

• la rédaction d’une cession parts sci sous seing privé ou d’un acte de cession (exemple fourni dans le dossier Juripro)
• la convocation de l’Assemblée Générale de la SCI pour la modification des statuts (modèle de lettre inclus dans le dossier)
• la cession de parts sci enregistrement auprès des services des impôts (acte de cession fourni dans le dossier)
• le dépôt d’un exemplaire de l’acte de cession de parts de la sci au greffe du tribunal (contenu du courrier inclus dans le pack Juripro)
• la cession de parts sci publicité effectuée par le greffe au Bodacc (lettre et contenu de l’annonce inclus dans le dossier Juripro)

Le pack Cession Parts Sociales SCI proposé

Le dossier Juripro vous permet de vendre vos parts sociales en toute simplicité. Ce dossier complet simplifie vos formalités et procédures de vente ou achat de parts car il comporte des exemples et documents pré-remplis, très simples à utiliser et à adapter à la situation de votre société civile immobilière. Acte de cession et convocation des associées à l’assemblée générale, courrier aux impôts et lettre au journal d’annonce légale n’auront plus aucun secret pour vous car ce pack vous offre des modèles et exemples de lettre de cession de parts sci élaborés conformément aux réglementations en vigueur. Une fois votre commande validée, votre dossier complet vous sera livré par email à l’adresse indiquée dans votre commande.

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